物业企业的续聘选聘是每个小区业主都会面临的重要问题。本文详细解答了物业续聘选聘过程中的常见疑问，包括前期物业服务终止时间、投票规则、业主权益保障等核心问题，帮助业主全方面了解有关规定法律规定和操作的过程，确保物业选聘工作公平、公正、透明进行。

  小区物业管理分为前期物业管理阶段和正常的物业管理阶段。其中开发商在办理预售之前进行招标选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同，这个合同一直持续到业主委员会选举产生，签订新的物业服务合同之日为止。

  《民法典》 第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件】建筑设计企业依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  《浙江省物业管理条例》第二十三条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

  按照有关政策，小区业委会选举成立后，小区业主有了自主权，需要决定物业服务企业的聘请问题。按照《民法典》及《温州市物业管理条例》等相关规定，物业企业选聘需要业主投票决定，不是业主委员会可以直接决定的。因此就需要发起是否同意续聘物业的投票。

  《民法典》第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定:

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款另外的事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  《温州市物业管理条例》第四十六条：物业服务期限届满前解除合同或者续聘的，应当由业主共同决定，业主委员会不得擅自决定解聘或者续聘物业服务人。

  按照《民法典》的规定，业主大会投票需要小区2/3以上的业主参加（人数要超过2/3并且这些业主的房屋面积加起来也要超过2/3）,若是参加投票的业主数量（或者面积）达不到2/3的，属于无效投票。只有参加投票的人数面积数占比都超过2/3了，投票的结果才是有效的。

  关于议题是否表决通过，除了上面说的参加投票人数面积数一定要达到2/3以上的要求外，同意票的得票要占参加投票的人当中的1/2以上才算通过。举例子：小区1000户的话，参加投票的人数最起码要667人以上，投票才有效。然后，如果这次投票有700人参加，那么同意票需要350票以上才算表决通过；如果这次投票有800人参加，那么要400个同意票才算表决通过。这里既要人数的比例达到，又要面积的比例达到。极端情况下，如果人数过半但是面积没过半，这种属于没有表决通过。

  《民法典》及省市物业管理条例对业主共同决定都是采取人数和面积数作为计量单位的。这里的面积是房屋产权证的建筑面积。这里的人数通俗的说就是一套房子算一人；开发商没卖掉或卖掉了但是没交付的算一人；一个人买了好几套房子的，按照一人计算。因此，一套房子一个投票权（不管你房产证上写了几个人名字）；如果一个人买了好多套房子的，算一个投票权。

  举例子：张三在咱们小区买了3套房子，房产证都写张三的名字，那么按照1人计算。再比如，小区有1000套房子，其中有一个人是买了2套房子的，其余都是一人买一套的，那么这样一个时间段小区应参加投票的人数就是999人。

  政策规定：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (文号)法释[2009]7号

  业主大会投票是实名制投票，每套房子的投票都代表了不同的房屋面积。投票结果统计的时候纪要统计人数，又要统计面积数。所以每张选票都需要确认业主身份和对应的房屋。具体的来说，就是每张选票都要签字，要填写房号。这种投票和传统的村委会选举是不一样的。

  这些年，小区因为物业服务企业的续聘选聘问题发生了太多的纠纷，有不少小区在投票结束后被质疑投票流程或投票结果，更不可思议的是起诉的情况出现。业委会和小区业主收集小区业主意见的时候容易将自己的感受和意见带入，缺乏公正公平，也极易引起投诉纠纷。此外投票的工作量非常大，对数据的统计（比如一人多套，比如统计面积）也有专业性要求。物业服务合同的内容条款制定也需要有专业的人员进行把关和指导。

  采用第三方专业机构提供服务，能更加客观、公正、公平，操作的流程也更加专业、规范，专业技术人员给我们小区提供咨询和指导，有利于小区业主权益的维护。专业的人办专业的事。无论是上海深圳北京等大城市，还是省内的宁波杭州等城市，采用第三方提供业主大会投票服务都是很普遍的做法。按行业惯例，选聘第三方专业机构提供服务所需费用，由续聘物业公司或公开对外招标中标物业公司承担。

  为方便业主参加投票，初步设想通过线上和线下结合方式，比如温州物业（政府开发平台）投票、微信小程序投票、现场设点投票、上门投票、打电话投票等方式来进行业主意见收集。届时会有具体的说明提前半个月公告。没住在小区的业主能够最终靠小程序在线投票，第三方也会通过电话的方式征询意见。不同投票方式表达意见的效力相同的。

  业委会将利用微信公众号发布有关信息，相关链接也会及时转发到小区业主微信群。此外还会在小区楼道/电梯内张贴告示，在小区比较显眼的部位悬挂投票横幅（比如出入口）。第三方机构也会通过手机的方式，发信息提醒参加投票。具体方式见后续正式公告内容。

  温州物业（政府开发平台）投票或小程序投票，需要验证业主身份，绑定房屋，然后才可以投票；

  业主现场投票，需要出示身份证，或者支付宝上的电子证件，并拍照留底（每张选票的票号都唯一的，需要票号和证件上的名字一起拍进去，不拍证件的其他信息）

  电话投票，事先拟定打电话的话术，防止引导性的说辞，且全程录音。也请大家别在电话里询问现在哪个意见得票多，第三方保持独立性，是不方便说的，还请业主们理解。

  先与前期物业公司商议合同，同步与市场了解情况，对接头部物业公司接洽比选方案，再投票。若是先投票确定续聘了，业委会和物业去谈合同的时候会很吃力，如果对方不同意就没办法。先商议合同的话，双方都可接受的情况下，投票通过了就减少扯皮。如果结果是不续聘，也可根据这个合同内容做后续招标。目前流程如下：

  1. 业委会和第三方一起起草《物业服务合同》初稿，然后业主代表、业委会、第三方一起讨论物业合同草案内容并完善；

  2. 按照完善后的《物业服务合同》，业委会与物业服务企业开会沟通。在合同内容双方基本上没有大的出入的情况下，推进后续工作；

  7. 如果结果是续聘的，就签订物业服务合同。如果结果是不续聘的，后续走招标选物业的流程（具体流程届时也会公示的）。

  目前是第三方服务机构公示期间，公示结束后业委会将和第三方一起起草物业服务合同，吸收其他小区的经验和做法，完善合同内容。初步考虑在新的物业合同当中加入物业服务考核机制、奖罚机制、带资金改造等，建立履约保证金制度，违约责任追究机制。对于物业企业缺岗减少人员的情况做约束。也欢迎广大业主积极提出更多好的建议。

  • 热点：物业公司禁止无车位业主车辆在小区内长期停车，合法合理，不违法！